美国投资房地产需考虑的重点税务事项

美国税法是非常复杂的,在美国境内购买地产之前,如果外国投资者做了有效的税收计 划,将会减少其在美国缴纳的所得税和遗产税。 据全球房地产服务和投资公司CBRE的统计,2015年中国投资者在美国商业地产的投资总 额为86亿美金。在美国拥有房地产的个人会在美国产生纳税义务,取决于投资的形式和 收益的性质,需要缴纳的税种和税率会有很大差异。主要税种包括财产税(property tax)、所得税(income tax)、遗产税(estate tax)及赠与税(gift tax)。 房产税 是地方税,税率由房地产所在地的地方政府确定,征税基数是房地产的市值。市 值由地方政府每年做评估。无论房产是自用还是出租,只要拥有房产,产权所有人就有 义务缴纳房产税。 所得税 外国人获得租金收人或销售房产的盈利,需要在美国缴纳所得税。租金收入有 两种纳税的方法。一种方法是把租金收入作为从事美国贸易的营业收入来对待,在将各 种租赁费用包括物业管理费、财产税、贷款利息及固定资产折旧费用从房租收人中扣除 后, 只对净租金收入缴纳所得税。以这种方式缴税的税率是和美国个人的税率是一样 的,适用10%到39.6%的累进税率。另一种方法是将此房地产视为被动的投资,租金收入 的总额缴纳30%的固定税率。以这种方式缴税,各种租赁费用包括贷款利息、物业管理、 财产税及固定资产的折旧费用不能在税前扣除。 房产销售后的盈利在美国也要缴纳所得税。持有一年以上的房产产生的盈利是长期资本 收益(long term capital gain), 所得税税率是15%或20%。 在上面介绍的第一种纳税方 式下,当投资人出售房产时,固定资产折旧的累计费用要从房产的原始成本中扣除,因 而会增加房产销售时的盈利。在第二种纳税方式下,税前没有能够扣除的相关物业装修 费等,可以作为房产的成本,从销售价格中扣除来计算净盈利。哪一种方式下缴纳的所 得税较少取决于很多因素,需要根据预估收益做计算比较。在租金收入比较高,房产未 来增值又比较大的情况下是值得请专业税务师做一下分析比较。 外国人出售房产还有15%的预提所得税。根据《外国人投资房地产税收法案》的要求,如 果卖方是外国人,买方有义务预扣房产总销售价格的15%作为预扣税金。这笔预扣税金通 常会超过就净收益应缴纳的资本收益税。如果预提所得税税额超过根据净盈利应缴纳的 所得税,超额部分,外国人必须通过提交所得税申报表才能拿回退税。 遗产税和赠与税 非美国居民的外籍人士过世后其所拥有的所有在美国的房地产需要在美国缴纳遗产税。 遗产税的联邦税税率是40%。取决于房地产位于哪个州,还要缴纳州遗产税。美国公民和 永久居民的遗产税免税额是五百万美金。但是,非美国居民的外籍人士只有六万美金的 免税额。 如果一个非居民的外籍人士将美国房地产当成一个礼品赠与给第三方,他会有赠与税纳税的责任。根据礼物的价值, 赠 与税的税率和免税额与遗产税基本相同。 外国人应该尽量避免直接拥有或通过美国公司间接拥有在美国境内的房地产。在以上两种情况下,该外国人去世后的房 地产都需要在美国缴纳遗产税。如果通过外国公司(foreign corporation)或用不可撤销的外国信托(foreign irrevocable … Continue reading

外国人投资美国房产 会有哪些税务问题?

   何谓外国人? 持绿卡者,从进入美国那一刻,便已成为美国纳税人;归化的美籍公民,必定是当然的美国纳税人,在税务上被统称为Resident Alien,与一般美国纳税人完全相同。 未踏足美国的外国人,当然保留外国人(NonResident Alien)身分,但在美国只是暂时居住的外国人,只要在美国停留的时间达到183天,也有可能变成美国纳税人,也可能在税务上成为 ResidentAlien,要像美国人一般,为全世界的收入报税。时限及计算方法如下: 其一,假如外国人一年内居住在美国183天或 以上,即使没有永久居民身分,也被视为税务上的美国纳税人。其二,假如今年居住在美国31天或以上,而过去三年也曾在美居住,便要将今年居住的时间,加上 去年居住时间的三分之一,再加前年居美时间的六分之一,若总数达183天,便自动成为美国纳税人。 几种较特别的情况,不被计算在居美时间内:加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船隻船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。   外国人税务好处 假如在税务上符合「外国人(Non Resident Alien)」身分,在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增值(Capital Gain)」收入,完全免付任何美国税,银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)。 外国人由于没有社会安全卡号码,在美国银行或股票经纪行开设帐户时,须填写W-8BEN表,以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年,三年后须再填,否则银行将扣除预缴税。 一些持外国身分的家长,为求便利,与已是美国公民或居民的子女,联名开银行或股票户口,既让子女代管财务,也方便子女继承其遗产。税例规定,联名户口的 每一个持有人都须填写W-8BEN表格,如其中一位持有人是美国公民或居民,便不能填写W-8BEN表格,结果令该帐户变成由美国人拥有,失去外国人免预 缴税和免收入税的好处。   外国人房地产收入 外国人可以在美国自由购买出租美国房产,但美国房产租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入,需要缴付入息税,情况与一般美国纳税人无异,只不过他们要用1040NR表格。 外国人申报收入税,税率与美国人一样,可是,外国人不能享用以下两项扣税的优惠: 个人免税额(Personal Exemption)–美国纳税人每人有3千7百元个人免税额,已婚共同报税者可得7千4百元个人免税额,家中有「受抚养人」(dependent)者可 以得到更多个人免税额,而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用1040NR报税表时,只能享用一个个人免税额,除非该外国人是加拿大或墨西哥公 民,或是南韩公民。 标准扣税额(Standard Deduction)–美国纳税人可而使用起码5千8百元标准扣税额,已婚共同报税者有1万1千6百元标准扣税额。可是,外国人不能使用任何标准扣税额, 只能选择使用逐项扣税(Itemized Deduction)。假如该外国人完全没有在美国居住,没有任何逐项扣税的项目,便等于没有任何扣税的优惠。 因此,外国人虽然收入税率与美国人相同,实际的税金比美国纳税人稍高。   外国人卖屋时的收入 有一条税例,名为Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(外国人投资美国房产税例,或简称FIRPTA)规定,美国富升地产是南加州大洛杉矶地区和橙县本地房产经纪公司。外国人在卖美国房产时的增值收入并非税 率比较低的「长期资金增值」(Long Term Capital Gain),而是当为普通收入(Ordinary Income),要按税率计算税金。 此外,外国人也面对美国房产的「预缴税」(withholding tax)问题,税例上规定,假如美国房产的卖屋者是外国人,而该物业不是自住和售价超过三十万元,买家或其公证代理便有责任,要在卖屋款项上扣除预缴税,然后交入 国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值,也不论资金增值多少,都要扣除预缴税。 … Continue reading