美国投资房地产需考虑的重点税务事项

美国税法是非常复杂的,在美国境内购买地产之前,如果外国投资者做了有效的税收计 划,将会减少其在美国缴纳的所得税和遗产税。 据全球房地产服务和投资公司CBRE的统计,2015年中国投资者在美国商业地产的投资总 额为86亿美金。在美国拥有房地产的个人会在美国产生纳税义务,取决于投资的形式和 收益的性质,需要缴纳的税种和税率会有很大差异。主要税种包括财产税(property tax)、所得税(income tax)、遗产税(estate tax)及赠与税(gift tax)。 房产税 是地方税,税率由房地产所在地的地方政府确定,征税基数是房地产的市值。市 值由地方政府每年做评估。无论房产是自用还是出租,只要拥有房产,产权所有人就有 义务缴纳房产税。 所得税 外国人获得租金收人或销售房产的盈利,需要在美国缴纳所得税。租金收入有 两种纳税的方法。一种方法是把租金收入作为从事美国贸易的营业收入来对待,在将各 种租赁费用包括物业管理费、财产税、贷款利息及固定资产折旧费用从房租收人中扣除 后, 只对净租金收入缴纳所得税。以这种方式缴税的税率是和美国个人的税率是一样 的,适用10%到39.6%的累进税率。另一种方法是将此房地产视为被动的投资,租金收入 的总额缴纳30%的固定税率。以这种方式缴税,各种租赁费用包括贷款利息、物业管理、 财产税及固定资产的折旧费用不能在税前扣除。 房产销售后的盈利在美国也要缴纳所得税。持有一年以上的房产产生的盈利是长期资本 收益(long term capital gain), 所得税税率是15%或20%。 在上面介绍的第一种纳税方 式下,当投资人出售房产时,固定资产折旧的累计费用要从房产的原始成本中扣除,因 而会增加房产销售时的盈利。在第二种纳税方式下,税前没有能够扣除的相关物业装修 费等,可以作为房产的成本,从销售价格中扣除来计算净盈利。哪一种方式下缴纳的所 得税较少取决于很多因素,需要根据预估收益做计算比较。在租金收入比较高,房产未 来增值又比较大的情况下是值得请专业税务师做一下分析比较。 外国人出售房产还有15%的预提所得税。根据《外国人投资房地产税收法案》的要求,如 果卖方是外国人,买方有义务预扣房产总销售价格的15%作为预扣税金。这笔预扣税金通 常会超过就净收益应缴纳的资本收益税。如果预提所得税税额超过根据净盈利应缴纳的 所得税,超额部分,外国人必须通过提交所得税申报表才能拿回退税。 遗产税和赠与税 非美国居民的外籍人士过世后其所拥有的所有在美国的房地产需要在美国缴纳遗产税。 遗产税的联邦税税率是40%。取决于房地产位于哪个州,还要缴纳州遗产税。美国公民和 永久居民的遗产税免税额是五百万美金。但是,非美国居民的外籍人士只有六万美金的 免税额。 如果一个非居民的外籍人士将美国房地产当成一个礼品赠与给第三方,他会有赠与税纳税的责任。根据礼物的价值, 赠 与税的税率和免税额与遗产税基本相同。 外国人应该尽量避免直接拥有或通过美国公司间接拥有在美国境内的房地产。在以上两种情况下,该外国人去世后的房 地产都需要在美国缴纳遗产税。如果通过外国公司(foreign corporation)或用不可撤销的外国信托(foreign irrevocable … Continue reading

地产投资的产权的税务问题

出租物业会涉及较为复杂的税务问题。比如所有权不同,税赋也有很大的不同。出租物业可以个人持有,也可以联名持有,合伙持有,以公司或信托名义持有,不同类型的所有权都有其优点和缺点,当你取得并拥有出租物业时,你需要考虑相应的税务影响。 第一种情况是以个人名义持有。拥有出租物业的个人,每年房租收入的申报比较简单,收取的租金扣减房屋出租的日常费用如水电气费、房屋维修保养费、地税、贷款利息(不是每月还款的本金加利息)、保险费、广告费等后的净租金收入需要纳税。另外, 房屋购买时产生的经纪费用、会计费用、法律服务费用、及添置家具或设备的费用、房屋装修等费用称为置产费用, 置产费用不可用来直接抵扣当年的租金收入,而是要根据会计收入与支出配比的原则在之后若干年根据出租物业的购买年份及设备的类别作资本折旧来抵扣各年度的租金收入。投资物业出售或转移时增值一半作为当年收入纳税。 第二种情况,合伙持有或共同持有产权。当合伙人是个人时,每人按照自己拥有的份额申报各自的租金收入,抵扣相应成本。增值实现时也按相应份额分配。大多数家庭购买屋业办理产权时都是由夫妻共有(Joint ownership)。 采用联名账户的方式,配偶双方各拥有一半的房产,若其中一方去世,另一方会自动拥有整个房产,这时候没有税务问题,但另一方去世时,增值部分会集中实现。共同产权还有一种方式即Tenants in Common与Joint Tenancy不同,这种联名方式的产权互不干涉,份额也不需要平均,每个业主都可以独立出售其拥有的部分产权。 第三种情况,以有限公司方式拥有出租物业。股份公司作为一个独立的纳税主体申报租金收入并支付公司所得税。如果出租出现亏损而公司有没有其它的收入来源,公司的亏损不能用于抵减股东个人的收入。有限公司选择的报税和会计年度与个人报税的年度通常可以不同。对于加拿大人控制的有限公司,如果以有限公司名义持有出租物业,租金收入适用税率取决于租赁活动被认为是投资性质生意(Specified Investment Business)还是主动生意(Active Business)。投资性质生意的收入主要来自利息,红利及租金等被动收入。如果被认为是投资性质生意,通常按照最高税率纳税,不能享受小型生意的减税优惠。以安省2012-2013年度税率为例, 税率为46.2%。除非出租物业的经营需要雇佣5个以上全职员工,否则以公司名义经营没有任何优势。 第四种情况,以信托方式持有物业。以信托方式持有出租物业是一种相对较新的产权持有方式,以信托方式持有物业的动机主要是资产保护和转移,而不是税收的原因。就税收而言,信托与公司一样被当成独立的纳税主体,如果是生前信托(Inter Vivos Trust),税率是最高个人税率。另外,以生前信托方式持有的物业,每21年会被视同卖出一次,资本增值部分需要纳税。

在加拿大购买新房中的 HST 退税问题

TaxServices Canada – Tax Memo April 2015 – New Rental Property HST Rebate HST 退税的计算比较复杂,因为涉及房价,房屋是否自住还是出租,安省和联邦的计算不同,上限也不一样。前几年很多人买了新房作投资,这几年开始陆续交房,很多人对新房的退税问题很困惑,不知道自己能否退税,应该如何申请退税。也有些投资者在出售了自己用作投资的物业后,被税局追讨金额最高可达至3万元的合并税 (HST) 退款及利息,这又是怎么一回事呢?  在此,我同大家分享一下安省购买新房中的HST 退税问题。 首先,购买二手房不需要支付HST,只有购买新房才需要支付HST。 购买楼花,新建公寓时HST 征收和HST 退税问题往往是购买者非常关注的。基本规则是:购买者需要支付房价13%的HST (5%联邦税,8%安省税) 减去符合标准的退税。那接下来的问题就是究竟什么样的交易符合联邦和安省的新房HST退税标准,退税又是如何计算的。 HST 退税的基本要求 HST 退税的有两种,第一种是业主自住用房,第二种是出租房屋。两种退税分别针对自己居住的房屋和投资者,计算方法略有不同。 1) 业主自住用房 最重要的标准之一是购买者在购买房子时候目的是把房子作为自己的主要居住地点或者是亲属的主要居住地点。亲属包括配偶、子女、父母等直系亲属。姑姑叔叔侄子之类的关系是不符合的。 2) 投资房屋 最重要的标准是房主将房屋至少出租一年。 HST 退税的计算 HST 退税的计算比较复杂,因为涉及房价,房屋是否自住还是出租,安省和联邦的计算不同,上限也不一样。 购买新房者可申请36%的联邦HST退税。 房价$350,000或以下,最多得到$6,300的HST联邦退税。房价$350,000和 $450,000之间部分,联邦HST退税会按比例下降。如果房价达到$450,000联邦HST退税的金额为零。新房购买者可申请75%的省HST的退税, 上限为$24,000。 什么情况下你才能得到HST的退税呢?当新建房屋或共管柏文单位的买家如欲申请上述HST的退税,必须将所购买的物业用作自住,或者能够证明自己将物业出租至少1年。如果属于后一种情况,买家在申请HST的退税时,必须证明房屋的交接日并提供租约的详情。 HST本来就属于政府的,购买新建房屋或共管柏文单位的投资者,请你如实说明是用来投资的,先让建筑商代收HST ,然后再委托专业会计师帮你申请退税, 顺利的话交房一个月内就能到退税。千万不要自作聪明,假称自住。政府会在一年后让你提交自住证明,如果你无法提供,则需要退还拿到的退税;就算你能改成按投资来退税,也需要交利息和罚金,到头来“偷鸡不成方式一把米”。 另一方面,退税是你自住或投资得到的福利,也不要放弃了。有的投资者只是听建筑师说投资要收税,不知道出租一年以上即可以退税,没有让会计师帮助申报,结果本来可以退的税没有退回来,投资成本增加了。所以,购买新房者务必向有经验的会计师询问退税事宜。 如果你需要更多信息或需要王兵注册税务会计师的专业服务,请联系: 美加跨境税务会计师: … Continue reading

外国人投资美国房产 会有哪些税务问题?

   何谓外国人? 持绿卡者,从进入美国那一刻,便已成为美国纳税人;归化的美籍公民,必定是当然的美国纳税人,在税务上被统称为Resident Alien,与一般美国纳税人完全相同。 未踏足美国的外国人,当然保留外国人(NonResident Alien)身分,但在美国只是暂时居住的外国人,只要在美国停留的时间达到183天,也有可能变成美国纳税人,也可能在税务上成为 ResidentAlien,要像美国人一般,为全世界的收入报税。时限及计算方法如下: 其一,假如外国人一年内居住在美国183天或 以上,即使没有永久居民身分,也被视为税务上的美国纳税人。其二,假如今年居住在美国31天或以上,而过去三年也曾在美居住,便要将今年居住的时间,加上 去年居住时间的三分之一,再加前年居美时间的六分之一,若总数达183天,便自动成为美国纳税人。 几种较特别的情况,不被计算在居美时间内:加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船隻船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。   外国人税务好处 假如在税务上符合「外国人(Non Resident Alien)」身分,在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增值(Capital Gain)」收入,完全免付任何美国税,银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)。 外国人由于没有社会安全卡号码,在美国银行或股票经纪行开设帐户时,须填写W-8BEN表,以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年,三年后须再填,否则银行将扣除预缴税。 一些持外国身分的家长,为求便利,与已是美国公民或居民的子女,联名开银行或股票户口,既让子女代管财务,也方便子女继承其遗产。税例规定,联名户口的 每一个持有人都须填写W-8BEN表格,如其中一位持有人是美国公民或居民,便不能填写W-8BEN表格,结果令该帐户变成由美国人拥有,失去外国人免预 缴税和免收入税的好处。   外国人房地产收入 外国人可以在美国自由购买出租美国房产,但美国房产租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入,需要缴付入息税,情况与一般美国纳税人无异,只不过他们要用1040NR表格。 外国人申报收入税,税率与美国人一样,可是,外国人不能享用以下两项扣税的优惠: 个人免税额(Personal Exemption)–美国纳税人每人有3千7百元个人免税额,已婚共同报税者可得7千4百元个人免税额,家中有「受抚养人」(dependent)者可 以得到更多个人免税额,而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用1040NR报税表时,只能享用一个个人免税额,除非该外国人是加拿大或墨西哥公 民,或是南韩公民。 标准扣税额(Standard Deduction)–美国纳税人可而使用起码5千8百元标准扣税额,已婚共同报税者有1万1千6百元标准扣税额。可是,外国人不能使用任何标准扣税额, 只能选择使用逐项扣税(Itemized Deduction)。假如该外国人完全没有在美国居住,没有任何逐项扣税的项目,便等于没有任何扣税的优惠。 因此,外国人虽然收入税率与美国人相同,实际的税金比美国纳税人稍高。   外国人卖屋时的收入 有一条税例,名为Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(外国人投资美国房产税例,或简称FIRPTA)规定,美国富升地产是南加州大洛杉矶地区和橙县本地房产经纪公司。外国人在卖美国房产时的增值收入并非税 率比较低的「长期资金增值」(Long Term Capital Gain),而是当为普通收入(Ordinary Income),要按税率计算税金。 此外,外国人也面对美国房产的「预缴税」(withholding tax)问题,税例上规定,假如美国房产的卖屋者是外国人,而该物业不是自住和售价超过三十万元,买家或其公证代理便有责任,要在卖屋款项上扣除预缴税,然后交入 国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值,也不论资金增值多少,都要扣除预缴税。 … Continue reading

加拿大税局:卖房不申报会导致查税

加拿大税务局对房产资本增值此项收入的查税越来越严格,所以大家一定要按实际收入申报,千万不可以存在侥幸心理。 房地产买卖的信息属于公共信息;地产经纪,律师等都可以通过省政府网站查到。加拿大税局也经常利用这一资源来寻找“有潜力的”查税对象。那些买房而资金来源不明的纳税人可能会被挑出来查税。近来的一个新情况是,税局利用房屋买卖信息来选择对一些卖房而不申报的纳税人查税。 当然,这不是说凡卖房的人都必须在报税时申报。如果纳税人出售的住房一直是自己的住房,即“主要住所”(principal residence),那么他可以不用申报。所谓“一直”是指从买到卖一直都是当作自己的主要住所。一般来说,如果纳税人报税地址与出售的房产地址是一致的,税局会假定该房产是纳税人的“主要住所”。所以,纳税人如出售该房而不申报,也一般不会有事。其它情况出售房产(如纳税人出售不同于报税地址的房产或纳税人出售多个房产)而不申报,都有可能会引起税局注意,导致查税。 另外,即使纳税人卖房申报了,但如果他频繁地做类似房地产交易,而将从中所得作为资本增值申报,税局也有可能要通过查税来弄清到底是属于生意收入(100%算应纳税收入)还是资本增值(50%算应纳税收入)。 为了防范房地产方面的税务风险,我们应尽可能多了解一些有关的游戏规则。需了解的知识和信息包括投资房地产资金来源的策划,所有权形式,房地产查税,“主要住所”的确定,“资本增值”和“生意收入”的区分,GST/HST买房退税等。 欲了解更多,请联系AccXpert TaxServices安可托专业会计事务所:  王兵注册税务会计师-专业会计及税务服务,可信,快速,低费用. 邮件TaxServices@AccXpert.ca   致电 613-600-6988    微信: AccXpert-TaxServices     网址:www.accxpert.ca       微信官方账号: TaxAccXpert    

Tax Seminar for Rental Income

您想尝试成为房东吗?房东是怎么赚钱的?如何贷款买投资房?如何买到好的投资房?怎样能找到满意的租客?地产收入如何报税? Taxation on Ownership for Canadian RealEstate Rental Income TaxAccXpert_real-estate-investment-income-tax-planning-seminar slides -Ottawa 20140301 与会专家将精心准备,简明扼要的回答上述问题,以一场高水平的研讨会为新年礼物呈献给大家。时间: 3月1号,周六, 2:00PM-4:00PM地址:Kanata Golf & Country Club, 7000 Campeau Dr., Kanata (FREE Parking)座位有限,先订先留。主讲嘉宾: – Helen Tang 唐海伦: Keller Williams VIP的专业地产经纪,在OTTAWA工作生活12年,有丰富的房产投资买卖经验,熟悉本地市场, 为顾客提供诚实和专业的服务! – Jie Yang 杨洁: Scotiabank 房屋贷款经理, 多年银行贷款投资经验, 本科研究生经济学专业, 为您提供符合个人情况的贷款建议; – Bing Wang 王 兵: 特许专业会计师(CPA)和注册管理会计师(CMA), 面向个人,家庭,小生意,公司财务管理及税务管家服务, … Continue reading